Investir en immobilier l’investissement préféré des français n’est pas la Bourse, mais bien la pierre, donc l’immobilier. Sauf que l’immobilier en direct demande quand même un gros investissement au départ, tout le monde n’est pas prêt à gérer des locataires, à gérer les démarches administratives ou à contracter un prêt sur 25 ans.

Certains investissent plus simplement avec beaucoup moins de risque et de prise de tête en immobilier grâce à la pierre-papier. Vous avez sans doute déjà entendu parler des SCPI. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) vous permettent d’investir dans l’immobilier de manière très passive puisque vous n’avez pas à vous soucier de la recherche des biens, de l’achat, des travaux, de la gestion des locataires, etc : c’est la société qui s’en occupe.

Elles sont assez prisées par les français car elles permettent de diversifier son patrimoine et d’obtenir des rendements stables, autour de 5% par an net de frais de gestion, avec des risques mesurés a priori. On peut aussi y investir avec un crédit immobilier pour bénéficier d’un effet de levier. Il y a par contre plusieurs questions à se poser avant d’investir dans les SCPI :

• Comment ça marche ?
• Pourquoi investir en SCPI ?
• Quelle performance attendre des SCPI ?
• Quels sont les frais ?
• Quels sont les risques ?
• Quelle est la fiscalité et comment l’optimiser ?
• Comment investir en SCPI ?
• Comment sélectionner ses SCPI ?

On va répondre à toutes ces questions et on parlera aussi des SCPI versus les Foncières cotées en Bourse (REITs).On verra aussi les SCPI vs BRICS, la nouvelle plateforme de financement immobilier en royalties.

 Qu’est-ce qu’une SCPI ? Fonctionnement

Ce sont des sociétés qui vont permettre à plusieurs investisseurs de s’exposer à l’immobilier locatif et de bénéficier de toucher des loyers tous les trimestres. Les SCPI vous ouvrent les portes à des marchés immobiliers inaccessibles aux particuliers, comme des bureaux d’entreprise, des entrepôts ou encore des cliniques. Leurs fonctionnements basiques est très simple à comprendre :

•  Des investisseurs investissent dans une société

•  Cette société va utiliser cet argent pour acheter un parc immobilier locatif qui peut être composé notamment de bureaux, de commerces, de logements, en France ou à l’étranger.

•  La société va reverser ensuite les loyers et plus-values aux investisseurs, l’objectif principal étant de distribuer un revenu régulier.

Pour information, en investissant dans une SCPI, vous devenez associés de cette société et donc propriétaires de parts des biens immobiliers. Au passage, du point de vue réglementaire, les SCPI sont régulées et contrôlées par l’AMF : l’Autorité des Marchés Financiers. C’est un investissement sérieux qui fait ses preuves depuis les années 70.

Les différents types de SCPI à connaître

Les différents types de SCPI à connaître Le marché des SCPI est maintenant devenu très vaste avec plus de 200 SCPI existantes en France, et il peut parfois être difficile de s’y retrouver. Il y a trois grands types de SCPI répondant chacun à des objectifs d’investissement particuliers :

•  Les SCPI de rendement : pour s’assurer des revenus réguliers assez élevés

• Les SCPI fiscales : pour obtenir des avantages de défiscalisation comme Pinel, du Malraux, du déficit foncier, etc.

• Les SCPI de capitalisation : dont l’objectif est de réinvestir les loyers plutôt que de les distribuer pour obtenir une plus-value à long-terme avec une augmentation du prix des parts. On reparlera de ce type de SCPI pour ceux qui veulent optimiser leurs fiscalités. Il faut ensuite distinguer plusieurs segments de SCPI :

• Les SCPI de bureaux qui investissent dans l’immobilier d’entreprise

• Les SCPI de commerces qui investissent dans des boutiques, des centres commerciaux, etc

• Les SCPI thématiques qui investissent dans un segment assez précis comme les cliniques, ou bien l’hôtellerie, ou les résidences étudiantes.

• Et les SCPI diversifiées qui mélangent toutes sortes de biens immobiliers .

Pourquoi investir en SCPI ? Les Avantages

Les avantages Premier avantage : la rentabilité et la stabilité des revenus. Le marché des SCPI a toujours distribué en moyenne plus de 4% de rendement par an. Le rendement moyen en 2021 a été de 4,31%, 4,18% en 2020 même avec la crise sanitaire, et 4,40% en 2019. Il faut prendre en compte en plus la valorisation éventuelle des prix des parts, qui a été de +7,5% en moyenne sur 5 ans.

Deuxième avantage des SCPI : la diversification et la mutualisation du risque. En tant que particulier, c’est impossible de pouvoir se diversifier à ce point en immobilier locatif. Très peu d’entre nous peuvent posséder des cliniques ou des immeubles de bureaux en direct.

Les SCPI permettent donc de réellement diversifier son patrimoine immobilier et de diminuer ses risques : il est beaucoup plus sûr d’avoir plusieurs immeubles, des boutiques, des cliniques, des centaines de locataires, des centaines d’appartements.Si un locataire ne paie pas ou s’il y a un problème sur un bien, cela ne se ressentira que très peu au global.

Troisième avantage, évidemment, la passivité : vous obtenez un complément de revenu sans se soucier de toutes les contraintes liées à l’immobilier et à la gestion locative. C’est 100% passif.

Quatrième avantage : l’accessibilité puisque le prix moyen de la part se situe autour des 1000€, on peut même trouver des SCPI avec des parts à partir de 200€. Donc dès 200€ on peut y avoir accès, contrairement à l’immobilier direct qui nécessite un investissement de départ beaucoup plus important.

Cinquième avantage : la liquidité quand on investit en assurance-vie qui est garanti par l’assureur. On reparlera de l’assurance-vie et de ce point très important dans la suite. Sixième avantage, les SCPI peuvent être achetées à crédit grâce à un prêt immobilier contracté auprès de votre banque.

Par contre, généralement, les taux sont légèrement supérieurs par rapport à un investissement immobilier en direct, plutôt autour de 2-2,5% d’intérêts actuellement. Enfin, le dernier avantage est la résilience des SCPI en période de crise, ce qui peut être un vrai atout dans un patrimoine financier diversifié. On reparlera de comment se sont comportées les SCPI pendant les crises de 2008 ou de 2020, en comparant notamment avec les foncières cotées en Bourse.

 Performances des SCPI : que peut-on espérer ?

Deux mécanismes peuvent générer de la performance pour une SCPI :  Les loyers reversés, évidemment mais aussi, la revalorisation des parts puisque les biens immobiliers des SCPI peuvent prendre de la valeur au cours du temps, ou une bonne stratégie de sélection, d’achat et de revente des biens peut porter ses fruits

Les SCPI ont historiquement apporté des rendements stables et assez élevés. Ce graphique montre les performances annualisées de différents placements sur 40 ans, d’après l’IEIF. On peut voir que les SCPI ont rapporté 9% de performance annualisée entre 1979 et 2019. Ces dernières années, la performance annualisée tourne plutôt autour de 5% allant jusqu’à 6 à 7% pour les meilleures SCPI.

Par exemple, la SCPI Cœur de Régions a versé 6,3% de rendement en 2021. Sur ce graphique, on peut voir la performance moyenne des SCPI depuis 1989. La courbe verte flashi montre que la distribution des loyers est restée très stable et a toujours été supérieure à 4%. La courbe bleue reflète la variation du Prix Moyen, donc la revalorisation des prix des parts.

On peut voir que dans les années 90, les SCPI ont souffert de l’éclatement de la bulle immobilière en France et à Paris à partir de 1993. Il faut dire que les SCPI n’avaient pas la même législation, liquidité et transparence d’aujourd’hui.

Les bâtonnets en bleu foncé montrent la performance globale, distribution plus valorisation des parts. Donc, au XXIème siècle, en dehors de la crise des subprimes en 2008, où les SCPI ont tout de même tenu le coup avec une performance globale nulle, là où la Bourse s’était complètement effondrée, les SCPI ont su générer une performance très intéressante et régulière.

On peut donc s’attendre à une performance à venir autour de 5% pour les SCPI. Les SCPI ont en fait surtout gagné en popularité grâce à leurs rendements depuis qu’elles offrent des performances supérieures aux emprunts d’États, qui eux ont largement chuté.

 Les Frais des SCPI

Pour vraiment bien comprendre les SCPI, il est nécessaire d’analyser les frais qu’elles pratiquent. Premièrement, il y a les frais de souscription, appelés parfois frais d’entrée, mais qui sont en fait payés à la sortie ! Des vrais frais d’entrée feraient directement baisser votre rendement : en investissant 10 000€, imaginons que 10% de frais d’entrée s’appliquent, vous vous retrouvez avec un investissement de seulement 9 000€.

Si le rendement est de 5% par an, alors vous ne gagnez que 5% sur ces 9 000€, et non sur les 10 000€ investis. Donc, 450€ par an au lieu de 500€ par an. Avec les SCPI, ce ne sont pas des frais d’entrée du point de vue de l’épargnant, ils ne diminuent pas votre rendement, ce sont bien des frais de sortie. Lorsque vous investissez 10 000€, votre investissement est bien de 10 000€. Vous touchez 5% sur ces 10 000€, soit 500€ par an.

Ce n’est que lorsque vous voudrez revendre vos parts qu’à ce moment-là, vous ne pourrez revendre que pour 9 000€ au lieu de 10 000€, sans prendre en compte la revalorisation éventuelle des parts. Ce sont donc bien des frais de sortie, qui ne vont pas diminuer votre rendement tant que vous restez investis.

Ces frais se situent généralement entre 7,5% et 12% et dont 50% servent à rémunérer les distributeurs des SCPI, donc les conseillers en gestion de patrimoine, les banques, etc, et 50% pour le fonctionnement de la SCPI. Point à noter, certaines SCPI, notamment les SCPI Iroko et Neo, ne facturent pas de frais de souscription.

Ensuite, les frais de gestion : pour la gestion locative et administrative. Ils sont de l’ordre de 10 à 12% des loyers encaissés. À noter que les rendements affichés sont nets de frais de gestion, ils sont déjà pris en compte dans le calcul. Ensuite, les frais d’achat et revente : à chaque achat ou vente d’un immeuble, la société va prendre à peu près 1% du prix de l’actif.

À noter aussi que ces frais sont déjà pris en compte dans le calcul des rendements affichés. Enfin, dernier important à savoir, il existe un délai de jouissance pour les SCPI. Pendant 3 à 6 mois après votre investissement dans des parts, vous ne toucherez pas de loyers. Ce n’est pas vraiment un frais à payer, mais c’est un manque à gagner pour l’investisseur.

Ce délai se comprend car de nouveaux capitaux dans les SCPI peuvent mettre un certain temps à être exploités : acheter un nouveau bien suite à une collecte de fonds peut prendre plusieurs mois. À noter que le délai de jouissance est de seulement un mois lorsqu’on investit en assurance-vie. Les frais sont donc un élément essentiel à comprendre et à analyser avant d’investir dans des parts de SCPI.

 Comment investir en SCPI ?

 Pour investir dans des SCPI, vous avez trois choix : Soit passer en direct auprès de la société de gestion de la SCPI. L’ennui est que vous n’allez pas réellement pouvoir diversifier en SCPI, ni avoir les meilleurs prix. Soit passer par un courtier spécialisé en SCPI comme Primaliance ou Meilleurescpi.com.

Il y a plusieurs avantages à passer par un courtier :

• Déjà, il n’y a pas de surcoût car les courtiers se rémunèrent avec les frais de souscription de la SCPI

• Les courtiers distribuent généralement une gamme assez importante de SCPI, donc vous pouvez facilement diversifier en SCPI

• Les courtiers sauront vous accompagner de manière plus objective sur le choix de vos SCPI

• Et les courtiers sauront vous aider quant au choix du mode d’investissement : pleine propriété, à crédit, en démembrement temporaire, etc.

On reparle de tout cela quand on parlera de la fiscalité des SCPI. Vous allez voir, c’est très simple à comprendre. Attention, certains courtiers sont encore à l’ancienne, sans souscription en ligne et avec de gros dossiers papiers.

Personnellement, on recommande Louve Invest qui vient un petit peu casser les codes avec un parcours 100% en ligne et en vous permettant de réduire vos frais de souscription sur les SCPI. Ils vous reversent en fait 2,5% de bonus sur vos investissements dans les 60 jours sur la plupart des SCPI qui sont listées chez eux, sachant qu’il y en plus d’une cinquantaine. On a personnellement un compte chez eux, et en plus du cashback de 2,5%, ils ont un programme de parrainage si cela vous intéresse.

En rentrant le code INVESTIR, vous obtenez 75€ de bonus dès votre premier investissement, même en investissant sur des SCPI à quelques centaines d’euros. C’est assez intéressant comme bonus pour débuter, avec en plus le cashback de 2,5% qui vient booster votre performance.

Louve Invest saura aussi vous accompagner si vous investissez à crédit car ils ont des offres avec des partenaires. Ils ont d’ailleurs le statut de CIF, donc ils sauront vous accompagner dans vos investissements en SCPI. Autre point, vous pourrez mettre en place des versements programmés pour lisser vos entrées sur certaines SCPI.

Comment bien choisir ses SCPI ?

 Pour choisir ses SCPI, il y a plusieurs critères à analyser, notamment financiers, comme :

• La capitalisation de la SCPI, car en principe, plus une SCPI est grosse, plus le risque est mutualisé et donc dilué.

• La réputation de la société de gestion

• La diversification, en regardant notamment, le nombre d’immeubles, le nombre de locataire, les secteurs d’activité et les zones géographiques

• Le TOF : taux d’occupation financier, qui mesure à quel point la SCPI loue et perçoit les loyers qu’elle peut facturer. 100% signifie que tous les biens sont loués et tous les loyers sont perçus. Il faut viser en général au moins 90% d’occupation.

• Les rendements historiques – L’évolution historique du prix de la part

• Le prix à l’entrée, car certaines SCPI sont accessibles dès une centaine d’euros, mais d’autres demandent un investissement initial de plus de 10 000€

• Les frais La liste n’est pas exhaustive mais c’est une bonne base.

Comprendre et optimiser la fiscalité des SCPI Pour les SCPI

La fiscalité peut être assez confiscatoire puisque ce sont des revenus fonciers. Vous aurez 17,2% de prélèvements sociaux à payer + l’impôt sur le revenu en fonction de votre tranche, allant de 0% jusqu’à 45%. La fiscalité varie donc de 17,2% à 62,2%, ce qui peut être très élevé. Heureusement, il existe des moyens pour alléger cette fiscalité.

Le premier moyen est d’opter plutôt pour des SCPI étrangères, où la fiscalité sera celle du pays où les biens immobiliers sont achetés.

Ainsi, si vous investissez sur une SCPI investissant en Allemagne, l’impôt sur le revenu sera plus clément et vous n’aurez en plus pas les prélèvements sociaux à payer.

Le deuxieme moyen est d’opter pour un investissement en démembrement temporaire : vous n’allez en fait percevoir aucun loyer pendant 10 ans par exemple, donc aucun impôt à payer. En contrepartie, vous allez pouvoir investir en SCPI avec une décote.

Par exemple, une décote de 35% pour 10 ans de démembrement, ce qui fait 4,4% de performance annualisée net d’impôt. Avec cette décote de 35%, vous achetez ainsi plus de parts : un investissement de 10 000€ est en fait un investissement de 15 380€.

Donc, une fois le démembrement temporaire terminé, vous touchez des loyers sur 15 380€ d’investissement, et non 10 000€.

Le 3e moyen d’alléger l’imposition est d’investir en SCPI à crédit puisque les intérêts pourront gommer une partie de la base imposable.

Le 4e moyen est d’opter pour des SCPI de capitalisation qui ne vont pas ou peu distribuer de loyers, donc moins d’impôt à payer, mais qui vont réinvestir ces loyers pour acheter de nouveaux immeubles et ainsi augmenter le prix de la part. Les investisseurs visent alors une belle plus-value à la revente sur le long-terme, plutôt qu’un revenu complémentaire.

Enfin, le dernier moyen est d’investir en SCPI via l’assurance-vie car c’est alors la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique et qui sera potentiellement plus avantageuse. Attention par contre à bien choisir son contrat d’assurance-vie car il peut y avoir des frais en plus dans une assurance-vie, ou bien il se peut que ce ne soit pas la totalité des loyers qui vous soit versée.

Le meilleur contrat d’assurance-vie pour investir en SCPI est Linxea Spirit 2. Attention aussi, l’investissement avec un crédit immobilier n’est pas possible au sein d’une assurance-vie. La fiscalité est donc un sujet très important pour les SCPI, car cela peut radicalement changer vos performances. Il faut donc bien étudier son investissement en SCPI net d’impôt, et non avant impôt.

Enfin, pour la déclaration d’impôt, c’est assez simple puisque la société de gestion s’occupe de vous envoyer chaque année un IFU (imprimé fiscal unique) en vous indiquant ce que vous devrez déclarer.

Bien comprendre les risques d’un investissement en SCPI

Le premier risque est le risque lié au marché de l’immobilier. La valorisation des parts de SCPI peut évoluer à la hausse, mais aussi à la baisse à cause du marché immobilier qui peut chuter. Il y a donc un risque de perte en capital.

Le deuxième risque est la diminution du rendement à cause d’une diminution des loyers perçus. Les revenus ne sont pas garantis. Des locataires peuvent être dans l’incapacité de payer, ou bien le taux d’occupation des locations peut diminuer.

Le troisième risque est le risque de change lorsque la SCPI investit dans des pays n’utilisant pas l’euro comme monnaie : une évolution défavorable des taux de change pouvant faire baisser le prix des parts.

Enfin, il y a le risque de liquidité : comme tout placement immobilier, il n’est pas toujours facile de revendre ses investissements. Tout dépend de l’enthousiasme ambiant sur les SCPI, de l’offre et la demande et de la situation au niveau des taux d’intérêt. Là où il est très facile de rentrer dans des SCPI, il peut être beaucoup plus difficile d’en sortir rapidement et au bon prix. Vigilance donc sur la liquidité, on ne pourra pas revendre ses parts de SCPI aussi rapidement qu’une action en bourse par exemple.

 SCPI vs Foncières Cotées (REITs) : que choisir ?

Investir dans les SCPI et dans les REITs, les foncières cotées, sont deux investissements différents même si les deux sont de la pierre-papier. La grande différence réside dans le fait que les foncières cotées sont cotées en Bourse, et non les SCPI. La volatilité, la liquidité et les risques sont complètement différents.

Première différence, la liquidité : avantages pour les foncières cotées qui sont beaucoup plus liquides et qui s’achètent et se vendent très rapidement en Bourse.

Deuxième différence, la performance : avantage aussi pour les foncières cotées historiquement plus performantes, mais attention, il faudra bien investir sur le long-terme, car à court-terme, les foncières cotées sont très volatiles.

Troisième différence, la volatilité : avantage pour les SCPI car pour les foncières cotées, leurs prix en Bourse varient beaucoup et peuvent s’éloigner de leurs valeurs intrinsèques, contrairement aux SCPI où les prix des parts sont évalués une fois par an par des experts pour s’approcher au mieux de la valeur réelle du parc immobilier détenu.

Lors de la crise des subprimes en 2008, l’indice MSCI World REITS reflétant le prix moyen des foncières cotées dans les pays développés a chuté de 76%. C’est quand même une énorme chute, là où les SCPI affichent en moyenne aucune perte. En mars 2020, avec la crise sanitaire, les foncières cotées ont aussi énormément perdu en valeur, comme Gecina avec une chute de 42%, ou Klépierre avec une chute de 68%.

De l’autre côté, les SCPI ont très bien résisté face à la crise sanitaire avec, dans l’ensemble, des rendements qui sont restés au même niveau : 4,18% en moyenne en 2020 contre 4,40% en 2019 et une revalorisation des parts qui a même augmenté en moyenne de +1,12%.

Cinquième différence, et là, avantage pour les SCPI, on peut y investir à crédit contrairement aux foncières cotées. Sixième différence, les foncières cotées sont très corrélés au marché actions contrairement aux SCPI qui vont vraiment ajouter de la diversification à votre patrimoine si vous êtes déjà investi en Bourse.

Septième différence, la fiscalité, puisque pour les foncières cotées, c’est la fiscalité des valeurs mobilières comme les autres actions en Bourse qui s’applique, contrairement au SCPI dont nous avons déjà évoqué la fiscalité. À noter que les foncières cotées ne sont pas éligibles au PEA, sauf à travers des ETF.

D’ailleurs, si les foncières cotées vous intéressent, les ETF sont un excellent moyen d’y investir dessus. D’ailleurs, un des ETF que j’ai jugé intéressant pour 2022 était un ETF sur les foncières cotées, je vous mets la vidéo juste ici. Enfin, dernière différence, les foncières cotées peuvent emprunter beaucoup d’argent et s’endetter, ce qui booste leurs performances, contrairement aux SCPI qui sont assez limitées dans la dette.

En contrepartie, les SCPI ont tout de même une bien meilleure santé financière en général que les foncières cotées. Maintenant, dans une stratégie de diversification, il est possible d’investir en SCPI et aussi en foncières cotées.

 SCPI vs BRICKS

Bricks est une plateforme de financement immobilier en Royalties dont je vous parlais dans cette vidéo. Là où Bricks se démarquent avec ses rentabilités assez élevées, les SCPI apportent beaucoup plus de sécurité, de diversification. Le concept existe depuis plus de 50 ans, là où Bricks est tout jeune.

Et puis, nous sommes bien propriétaires des parts des SCPI, et donc des biens immobiliers derrière, là où Bricks ne nous offre qu’un contrat de redevance. Les SCPI ont déjà fait leurs preuves, là où Bricks vient juste de débarquer. Si vous cherchez plus de sécurité, les SCPI seront bien plus adaptées. Maintenant, encore une fois, dans une stratégie de diversification, il est possible d’investir en SCPI et aussi en Bricks.

 Conclusion et l’avis sur les SCPI

Les SCPI offrent rendement, stabilité, diversification, et tranquillité d’esprit. Maintenant, ce n’est pas un placement miracle : des frais, des risques, une fiscalité parfois importante, et une faible liquidité hors assurance-vie. D’ailleurs, c’est un investissement long-terme pour pouvoir rentabiliser les frais de souscriptions qui grignotent à peu près 2 ans de performance.

L’investissement en SCPI est un investissement qui doit être bien préparé. Ça peut valoir le coup de se faire accompagner, par exemple avec Louve Invest, qui vous permettra en plus de vous reverser 2,5% de bonus sur la plupart des SCPI. Vous avez ce lien:Linxea Spirit 2.

Vous pouvez même profiter de 75€ de prime de parrainage dès votre premier investissement. Evidemment, certains préfèreront l’investissement immobilier en direct, qui avec du travail, une bonne stratégie (une bonne analyse du marché, des travaux, du meublé, etc) et du temps passé, peut être plus profitable que des SCPI.

Maintenant, les deux atouts phares des SCPI devant l’investissement immobilier en direct est la passivité et la diversification. Grâce à la diversification, les SCPI sont jugées plus sûres, plus sécurisées, qu’un achat locatif en direct tout seul, où vous ne serez exposé qu’à un seul bien, qu’une seule ville, parfois qu’un seul locataire ! Avec un problème sur un seul de ces paramètres, par exemple votre locataire qui ne paie pas, votre rentabilité peut vraiment en pâtir.

Pour la passivité, c’est un point non négligeable de ne rien avoir à faire avec des SCPI, comparé à un investissement immobilier en direct qui n’est pas très passif, de la recherche du bien, en passant par les travaux jusqu’à la gestion des locataires. Au final, une question se pose : est-ce que les SCPI sont un bon investissement pour vous ? On espère vous avoir donné les cartes pour que vous puissiez vous faire votre avis sur le sujet.

Personnellement, je  trouve que c’est un actif très résilient, qui peut s’adapter à toute sorte d’investisseurs vu les différentes options qui existent pour y investir dessus. Et c’est un vrai actif de diversification si on est déjà investi en Bourse par exemple. Je vais moi-même investir en SCPI à titre personnel. Si vous avez apprécié, n’hésitez pas à vous abonner à notre newsletter pour ne rien rater de vos investissements.